饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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