OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁p>

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